我个人认为，这次的标题，应该是比较吸睛的吧。

对于点击量，应该会蛮有帮助的吧。

1、折价

熟悉我的朋友知道，房产投资第一原则：

投资房产较为基本刚需的东西，尽量压缩对溢价因素的消费。

因为，并不是所有的溢价因素，都会随着房价上涨而升值。

与99%的人认知相反的是，很多溢价是不保值的，甚至是贬值的。

你当年为之感动的事物，是会随着时间的流逝，在不经意间，渐渐消散的。

比如：

溢价的体现是什么样子的呢？

正常的房子卖10000元/㎡，贵一点的卖12000元/㎡。

溢价的房子卖12000元/㎡都不够，你卖20000元/㎡都有人抢。

与之溢价相反呢，是折价。

比如：

而因为某些因素，产生严重折价的房子。

你不光要便宜，甚至要比便宜还要便宜出一截。

这样才满足人们的折价心理。

正常的房子卖10000元/㎡，便宜的房子卖8000元/㎡。

折价的房子卖8000元/㎡都不行，你得卖6000元/㎡。

如果我们说，初级的购房者，会去追求美好的溢价，为理想买单。

那么高级的投资者，会将价值与溢价剥离开，争取更高的未来收益。

而更高级的投资者呢，甚至是会去追求某些“折价”的。

因为某些“折价”，是和溢价一样，在漫长的时间中，会逐渐消散的。

2、偏见

让我们把时间往前拨，拨回到15年前。

大概在2005年、2006年，东一环附近两个同期在售的楼盘：

大华水岸福邸、万恒东方俪城。

两个楼盘非常近，直线距离仅为1公里。

产品上，两个项目的定位也是趋同的，步梯多层、电梯小高，从一室到三室均有排布，而且均打造都市园林景观作为自身的核心卖点。

距离相近，销售周期同步，产品趋同。

理论上，两个项目属于实打实的竞争关系，互为最直接的竞品。

从我个人的理解来看，万恒的价值，其实是更高一些的。

万恒虽然在一环外，但是紧邻一环。

驾车出行一环通达全城，沿着东北大马路往西开，即可到达五中以及中街商圈。

步行的话，出园区即是安联医院，穿过东北大马路即是骨科医院，园区西南角和西北角各有一个华润万家。

10号线地铁口就不说了，总之十分便捷。

而大华虽然是在一环内，但因为铁路以及新开河的限制，导致它处于一个较为闭塞的区域。

它的左右，无法像万恒一样，形成有效的大型商业配套。

而后来修建的东西快速干道，以及小什字街公铁立交桥，直接在交通流量上将它屏蔽，形成了一个易被忽略的区域。

当然，现在说可能有点马后炮的意味。

毕竟无论是万恒的部分利好，还是大华的部分利空，都是在销售期结束后形成的。

但是，当时的购房者，对于两个楼盘看法，却是完全相反，甚至天悬地隔的。

主要原因是由于其土地背景。

大华水岸福邸，原址地为第五粮库。

所谓“天下粮仓，富庶百姓”，粮库原址建造的住宅项目，上风上水，天然就对购房者有一定的吸引力。

而这一优越背景带来的天生气质，也被开发商在推广宣传里，拿捏的死死的。

同样的操作，14年入市的中金启城（第三粮库）以及17年入市的旭辉雍禾府（第一粮库）。

甚至将这一优势融入进案名中，大华水岸福邸，旭辉雍禾府。

而万恒东方俪城，相比较来看，它的身世，就有点凄凉了。

大家现在可以打开百度，搜索“沈阳十大鬼楼”

老沈阳人都知道，万恒的原址地，是沈阳的大北监狱。

关押重型犯人的大北监狱，死在狱中的犯人不计其数。

年龄偏小的读者可以回家问问父母，或者找找当时的购房论坛考考古，人们当时对于万恒的看法就是：

沈阳人绝不会买！

风水极差！

邪性！

直到入住，都有传言说，

夜晚回家，在园区里亲眼看到穿着囚服的人，在，哭。

想象力丰富的读者脑补一下那个画面。

由于认知的差异，导致两者在售价上20%的价差。

当时还没有安居客，房天下的链接也早已失效，我们可以从搜狐焦点网上考考古，找到一些线索。

在这里插一句，其实大家在媒体网站上看到的价格，和实际售价是有一定差距的。

你在网站上看到的价格很便宜，但去售楼处，发现价格很高。

亦或者，你在网站上看到的价格很高，但其实很多房子并没有那么贵。

因为项目的推售顺序、价格策略、统计方式，均会影响项目的价格体现，你看到的价格，和感受到的会有一定的差距。

但时间确实过于久远，我们只能综合同一时期的起价、均价和最高价，对比着来看，虽然不完全精准，但还是可以看出两个项目售价的大概关系：

同一时期，大华的售价比万恒要贵15%~20%。

这与我们的记忆也是相符合的。

小白会花钱购买溢价，而聪明的投资者，会避开溢价，甚至追求折价。

一溢、一折，产生了两个项目的价差。

而随着时间的流逝，15年后的今天，两个楼盘的价格关系是这样的：

大华水岸福邸，上风上水、至上臻品的溢价，消失了。

如果你去买他的二手房，中介在你身边叨叨不休，

“姐，当年这里原来是沈阳的第五粮库，风水极佳，对您的财运、事业都有帮助，孩子能考出好成绩，父母能拥有健康的好身体。

”

你一定恨不得让她闭嘴，

“我是很理性的好伐，房子我不满意，休想多掏一分钱！”

而万恒东方俪城，至阴之地、流年不利的折价，也消失了。

如果你去买他的二手房，你和房主说，

“大哥，你家这里原来是大北监狱啊，风水不好，房子不好卖吧。

便宜10w吧”

你看房主会不会给你轰出来，

“就这价，爱买买，不买滚！”

类似的事情。

五六年前，有一部电影《京城81号》，让人们了解到北京二环朝阳门内大街的一套凶宅。

自传这栋建设于民国时期的老洋房，灵异事件不断。

而如今，这套房子经过投资者的修缮后，铺设了整齐的地砖，门窗焕然一新，每年的年租金高达1000万元。

3、历史

这些案例，在今天来看，大家可以看的很清晰。

如果让你穿越回去做选择，你一定会扬天长笑，藐视众生的愚昧。

同样的，我们再来看今天，当下正在发生的事情。

有多少“风水宝地”让你感动的不能自已，掏起钱来毫不犹豫；

又有多少“想都别想”等着你用时间去套利，你却避之不及呢。

再若干年后，你回过头来看今天的决策，会不会有我们今天看15年前的既视感呢？

如果没有扎实的投资体系支撑，我们永远可以为今天的“不理智”找到“合理的”借口。

“以史为鉴”永远都是一句空谈。

故事讲完了，但我们不能做纯粹的标题党。

照应标题，我们抛出一个发散性的思考题，希望大家在留言区分享自己的观点，友好交流。

1. 一个发生过凶杀案的凶宅，你愿意买来投资吗？

2. 照比市场价，你觉得房主愿意几折卖给你呢？

2020.4.16

对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。

一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。

希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。

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