我个人认为,这次的标题,应该是比较吸睛的吧。
对于点击量,应该会蛮有帮助的吧。
1、折价
熟悉我的朋友知道,房产投资第一原则:
投资房产较为基本刚需的东西,尽量压缩对溢价因素的消费。
因为,并不是所有的溢价因素,都会随着房价上涨而升值。
与99%的人认知相反的是,很多溢价是不保值的,甚至是贬值的。
你当年为之感动的事物,是会随着时间的流逝,在不经意间,渐渐消散的。
比如:
中式古典七重立体园林,溢价;国际设计师的精装理念,溢价;敬献沈阳顶级圈层的理想居所,溢价。溢价的体现是什么样子的呢?
正常的房子卖10000元/㎡,贵一点的卖12000元/㎡。
溢价的房子卖12000元/㎡都不够,你卖20000元/㎡都有人抢。
与之溢价相反呢,是折价。
比如:
脱落的立面和地砖,折价;简易到无法落脚的装修,折价;外地打工人群出租密集的小区,折价。而因为某些因素,产生严重折价的房子。
你不光要便宜,甚至要比便宜还要便宜出一截。
这样才满足人们的折价心理。
正常的房子卖10000元/㎡,便宜的房子卖8000元/㎡。
折价的房子卖8000元/㎡都不行,你得卖6000元/㎡。
如果我们说,初级的购房者,会去追求美好的溢价,为理想买单。
那么高级的投资者,会将价值与溢价剥离开,争取更高的未来收益。
而更高级的投资者呢,甚至是会去追求某些折价的。
因为某些折价,是和溢价一样,在漫长的时间中,会逐渐消散的。
2、偏见
让我们把时间往前拨,拨回到15年前。
大概在2005年、2006年,东一环附近两个同期在售的楼盘:
大华水岸福邸、万恒东方俪城。
两个楼盘非常近,直线距离仅为1公里。
产品上,两个项目的定位也是趋同的,步梯多层、电梯小高,从一室到三室均有排布,而且均打造都市园林景观作为自身的核心卖点。
距离相近,销售周期同步,产品趋同。
理论上,两个项目属于实打实的竞争关系,互为最直接的竞品。
从我个人的理解来看,万恒的价值,其实是更高一些的。
万恒虽然在一环外,但是紧邻一环。
驾车出行一环通达全城,沿着东北大马路往西开,即可到达五中以及中街商圈。
步行的话,出园区即是安联医院,穿过东北大马路即是骨科医院,园区西南角和西北角各有一个华润万家。
10号线地铁口就不说了,总之十分便捷。
而大华虽然是在一环内,但因为铁路以及新开河的限制,导致它处于一个较为闭塞的区域。
它的左右,无法像万恒一样,形成有效的大型商业配套。
而后来修建的东西快速干道,以及小什字街公铁立交桥,直接在交通流量上将它屏蔽,形成了一个易被忽略的区域。
当然,现在说可能有点马后炮的意味。
毕竟无论是万恒的部分利好,还是大华的部分利空,都是在销售期结束后形成的。
但是,当时的购房者,对于两个楼盘看法,却是完全相反,甚至天悬地隔的。
主要原因是由于其土地背景。
大华水岸福邸,原址地为第五粮库。
所谓天下粮仓,富庶百姓,粮库原址建造的住宅项目,上风上水,天然就对购房者有一定的吸引力。
而这一优越背景带来的天生气质,也被开发商在推广宣传里,拿捏的死死的。
同样的操作,14年入市的中金启城(第三粮库)以及17年入市的旭辉雍禾府(第一粮库)。
甚至将这一优势融入进案名中,大华水岸福邸,旭辉雍禾府。
而万恒东方俪城,相比较来看,它的身世,就有点凄凉了。
大家现在可以打开百度,搜索沈阳十大鬼楼
老沈阳人都知道,万恒的原址地,是沈阳的大北监狱。
关押重型犯人的大北监狱,死在狱中的犯人不计其数。
年龄偏小的读者可以回家问问父母,或者找找当时的购房论坛考考古,人们当时对于万恒的看法就是:
沈阳人绝不会买!
风水极差!
邪性!
直到入住,都有传言说,
夜晚回家,在园区里亲眼看到穿着囚服的人,在,哭。
想象力丰富的读者脑补一下那个画面。
由于认知的差异,导致两者在售价上20%的价差。
当时还没有安居客,房天下的链接也早已失效,我们可以从搜狐焦点网上考考古,找到一些线索。
在这里插一句,其实大家在媒体网站上看到的价格,和实际售价是有一定差距的。
你在网站上看到的价格很便宜,但去售楼处,发现价格很高。
亦或者,你在网站上看到的价格很高,但其实很多房子并没有那么贵。
因为项目的推售顺序、价格策略、统计方式,均会影响项目的价格体现,你看到的价格,和感受到的会有一定的差距。
但时间确实过于久远,我们只能综合同一时期的起价、均价和最高价,对比着来看,虽然不完全精准,但还是可以看出两个项目售价的大概关系:
同一时期,大华的售价比万恒要贵15%~20%。
这与我们的记忆也是相符合的。
小白会花钱购买溢价,而聪明的投资者,会避开溢价,甚至追求折价。
一溢、一折,产生了两个项目的价差。
而随着时间的流逝,15年后的今天,两个楼盘的价格关系是这样的:
大华水岸福邸,上风上水、至上臻品的溢价,消失了。
如果你去买他的二手房,中介在你身边叨叨不休,
姐,当年这里原来是沈阳的第五粮库,风水极佳,对您的财运、事业都有帮助,孩子能考出好成绩,父母能拥有健康的好身体。
你一定恨不得让她闭嘴,
我是很理性的好伐,房子我不满意,休想多掏一分钱!
而万恒东方俪城,至阴之地、流年不利的折价,也消失了。
如果你去买他的二手房,你和房主说,
大哥,你家这里原来是大北监狱啊,风水不好,房子不好卖吧。
便宜10w吧
你看房主会不会给你轰出来,
就这价,爱买买,不买滚!
类似的事情。
五六年前,有一部电影《京城81号》,让人们了解到北京二环朝阳门内大街的一套凶宅。
自传这栋建设于民国时期的老洋房,灵异事件不断。
而如今,这套房子经过投资者的修缮后,铺设了整齐的地砖,门窗焕然一新,每年的年租金高达1000万元。
3、历史
这些案例,在今天来看,大家可以看的很清晰。
如果让你穿越回去做选择,你一定会扬天长笑,藐视众生的愚昧。
同样的,我们再来看今天,当下正在发生的事情。
有多少风水宝地让你感动的不能自已,掏起钱来毫不犹豫;
又有多少想都别想等着你用时间去套利,你却避之不及呢。
再若干年后,你回过头来看今天的决策,会不会有我们今天看15年前的既视感呢?
如果没有扎实的投资体系支撑,我们永远可以为今天的不理智找到合理的借口。
以史为鉴永远都是一句空谈。
故事讲完了,但我们不能做纯粹的标题党。
照应标题,我们抛出一个发散性的思考题,希望大家在留言区分享自己的观点,友好交流。
1. 一个发生过凶杀案的凶宅,你愿意买来投资吗?
2. 照比市场价,你觉得房主愿意几折卖给你呢?
2020.4.16
对于文中的观点,欢迎质疑,希望探讨。
一个人的认知总是有限的,多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友,分享成长,房患未然。
声明:本网站的主要内容来自于中国传统文化思想及东西方的民俗文化,并非严谨的科学研究成果。
仅供娱乐参考,请勿盲目迷信。
本文内容仅代表作者个人观点,与本站立场无关。
如有内容侵犯您的合法权益,请及时与我们联系,我们将第一时间安排处理。